导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠亿平(píng)方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城市之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠化(huà)日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济(jì)水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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